Signification du nom tertiaire : tout comprendre sur cette notion clé en 2025

Depuis 2019, les propriétaires et exploitants de certains bâtiments non résidentiels font face à des obligations inédites en matière de performance énergétique. Un seuil de consommation énergétique a été fixé par la réglementation, et le non-respect expose à des sanctions financières. Pourtant, de nombreuses entreprises ignorent encore qu’elles sont concernées, faute de clarté autour de la notion de « tertiaire ».

Le secteur tertiaire face à la loi Elan : un tournant réglementaire majeur

Impossible de passer à côté : le secteur tertiaire s’impose au cœur de la transition énergétique française. Près de la moitié de l’électricité consommée par le parc immobilier national vient de ces bâtiments dédiés aux services. Dans ce contexte, les bâtiments tertiaires sont devenus la cible favorite du législateur. Depuis le vote de la loi ELAN en 2018, les règles du jeu ont changé : le décret tertiaire ne laisse plus le choix. Désormais, chaque gestionnaire immobilier doit suivre une trajectoire stricte de réduction de la consommation d’énergie, avec des objectifs mesurés, inscrits dans la loi.

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Ce bouleversement dépasse la simple technique. Il redéfinit les modes de gouvernance, transforme la gestion du patrimoine, et pousse les entreprises à revoir jusqu’à leur manière de se présenter. Les acteurs du secteur n’ont plus le luxe de l’attentisme. La pression des pouvoirs publics s’intensifie : trois étapes sont désormais gravées dans le marbre, -40 % d’ici 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050. Impossible d’ignorer le calendrier, tant les échéances s’enchaînent.

Face à ces exigences, plusieurs axes majeurs s’imposent :

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• Réduire la consommation d’énergie devient un véritable pilier de stratégie d’entreprise.
• La performance énergétique influe directement sur la valeur des actifs immobiliers.
• L’empreinte carbone des bâtiments tertiaires s’inscrit désormais dans les rapports extra-financiers.

Ce virage écologique n’a plus rien d’une formule creuse. Il se traduit par des feuilles de route précises, des plans d’investissement concrets, des décisions à prendre sur les usages, la gestion de la data ou les chantiers de rénovation. La France veut faire du secteur tertiaire le fer de lance de la décarbonation, et donne le ton à coups de textes précis.

Décret tertiaire : quelles obligations pour les bâtiments en 2025 ?

Dès 2025, la donne change radicalement pour tout le parc immobilier dédié aux activités de service. Le décret tertiaire oblige propriétaires comme locataires de bâtiments de plus de 1 000 m² à atteindre des objectifs de réduction énergétique clairs, quantifiés et vérifiables. La trajectoire ne laisse place à aucune ambiguïté : -40 % en 2030, mais un premier jalon s’impose dès l’année prochaine, avec la nécessité de justifier la démarche.

Deux méthodes réglementaires coexistent. D’un côté, il s’agit de comparer la performance énergétique à une année de référence, à choisir entre 2010 et 2019. De l’autre, on peut viser des valeurs absolues, fixées par arrêté selon chaque typologie de bâtiment. Chaque entité doit choisir sa voie, l’argumenter et la documenter.

Voici ce que cela implique concrètement :

• Mise en place d’un système de gestion technique du bâtiment pour contrôler les usages et identifier tout écart.
• Respect du décret BACS, qui impose l’installation d’automatismes et de contrôles sur les principaux équipements énergétiques.

Désormais, la performance énergétique s’analyse sur la durée, avec transmission annuelle des données à la plateforme OPERAT de l’ADEME. Les sanctions ne sont pas qu’une menace sur le papier : publication du nom des contrevenants, amendes, astreintes. La recherche d’équilibre devient centrale : il faut conjuguer efficacité énergétique, rénovation et maintien de l’activité, tout en pesant le risque réglementaire et la valorisation des biens immobiliers.

Comment déclarer ses Entités Fonctionnelles Assujetties (EFA) et éviter les pièges ?

La déclaration des entités fonctionnelles assujetties (EFA) concentre toutes les difficultés du dispositif éco énergie tertiaire. Chaque gestionnaire doit s’approprier le fonctionnement de la plateforme OPERAT opérée par l’ADEME. Le but : assurer une remontée fiable des consommations d’énergie finale et une parfaite traçabilité des données.

Définir le périmètre d’une EFA n’a rien d’anodin. Il doit correspondre à la réalité physique et à l’usage effectif des bâtiments tertiaires. Un immeuble avec plusieurs locataires ? Chaque occupant peut constituer une EFA distincte, si la gestion ou la répartition des compteurs le justifie. Un site industriel mélangeant ateliers et bureaux ? Il faut segmenter selon chaque usage pertinent. L’enjeu : trouver la juste granularité, sans céder à la complexité inutile.

Pour éviter les fausses notes et les erreurs de déclaration, gardez en tête ces précautions :

• Garantir un suivi exact de la consommation d’énergie de chaque EFA, grâce à des relevés précis, factures ou systèmes automatisés.
• S’assurer de la concordance des EFA avec le cadastre, les baux ou les contrats d’exploitation.
• Renseigner avec exactitude l’historique des surfaces et des usages sur OPERAT.

La moindre erreur de périmètre peut fausser la notation éco-énergie tertiaire et compliquer toute justification lors d’un contrôle. Chaque modification, qu’il s’agisse d’une évolution d’usage, d’une réorganisation ou d’un changement de compteur, doit être rigoureusement documentée. Plutôt que de voir la déclaration comme une contrainte, considérez-la comme un outil de pilotage : bien exploitée, la donnée énergétique devient un véritable levier de performance.

Exemples concrets : qui est concerné et comment s’y conformer efficacement

Bureaux, commerces, établissements de santé, hôtels… Tous les bâtiments qui consacrent plus de 1 000 m² à des activités tertiaires sont dans le viseur du décret tertiaire. Peu importe la taille de l’entreprise ou sa localisation. Une banque gérant des agences sur tout le territoire est soumise aux mêmes exigences de réduction de consommation d’énergie qu’une foncière propriétaire d’un centre commercial régional.

Sur le terrain, les directions immobilières s’organisent et mutualisent les solutions. Voici les leviers fréquemment activés :

• Travaux de rénovation énergétique ciblés pour optimiser l’isolation ou l’enveloppe du bâtiment,
• Installation de systèmes automatisés de gestion technique du bâtiment (GTC, GTB),
• Mobilisation de dispositifs de soutien, fonds chaleur ADEME, certificats d’économies d’énergie, pour financer une partie des investissements.

À Lyon, le siège d’une mutuelle a réussi à réduire sa consommation de 32 % en quatre ans. Au Havre, des bureaux ont combiné remplacement des menuiseries, isolation des façades et adaptation des usages pour atteindre les performances requises. Les acteurs publics s’appuient sur le FEDER pour compléter leurs plans de financement, tandis que les propriétaires privés signent des contrats de performance énergétique (CPE) avec des sociétés spécialisées.

Tout repose sur la fiabilité de la donnée : mesurer, suivre, ajuster, justifier. Un détail à ne pas négliger : la cohérence entre surfaces et usages déclarés, qui conditionne l’accès aux aides et la crédibilité des actions menées. Structurer un plan d’amélioration énergétique sur-mesure, adapté à chaque situation, reste la meilleure garantie pour transformer la contrainte réglementaire en réel avantage.

Le secteur tertiaire avance désormais sous surveillance. Chaque décision, chaque kWh économisé, chaque donnée transmise dessine la trajectoire de demain, celle d’un immobilier plus sobre, plus résilient, prêt à relever le défi climatique.