Depuis 2019, les propriétaires et exploitants de certains bâtiments non résidentiels font face à des obligations inédites en matière de performance énergétique. Un seuil de consommation énergétique a été fixé par la réglementation, et le non-respect expose à des sanctions financières. Pourtant, de nombreuses entreprises ignorent encore qu’elles sont concernées, faute de clarté autour de la notion de « tertiaire ».
Le secteur tertiaire face à la loi Elan : un tournant réglementaire majeur
Le secteur tertiaire occupe désormais une place de choix dans la stratégie française de transition énergétique. Près de la moitié de l’électricité absorbée par le parc immobilier national provient de bâtiments dédiés aux services. Résultat : les bâtiments tertiaires se retrouvent au premier plan des préoccupations du législateur. Depuis l’adoption de la loi ELAN en 2018, la donne a changé : le décret tertiaire impose une feuille de route claire. Les gestionnaires immobiliers doivent désormais suivre une trajectoire de réduction de la consommation d’énergie, avec des objectifs précis gravés dans le texte de loi.
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Ce virage réglementaire va bien au-delà de la technique. Il redéfinit la manière de piloter le patrimoine, modifie les logiques de gouvernance et pousse les entreprises à repenser jusqu’à leur identité. Les acteurs du secteur n’ont plus de temps à perdre : la pression institutionnelle s’accélère. Trois échéances s’imposent, nettes et sans appel : -40 % à l’horizon 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050. Autant dire que chaque année compte.
Dès lors, plusieurs axes s’imposent naturellement :
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- Faire de la réduction de la consommation d’énergie un véritable socle de stratégie pour chaque entreprise,
- Intégrer la performance énergétique comme critère déterminant dans la valorisation des actifs immobiliers,
- Inscrire l’empreinte carbone des bâtiments tertiaires dans les rapports extra-financiers.
Ce mouvement écologique se concrétise par des plans d’action détaillés, des investissements ciblés, des arbitrages sur les usages, la gestion des données ou la planification de chantiers de rénovation. La France entend positionner le secteur tertiaire en chef de file de la décarbonation, et le cadre réglementaire donne le tempo.
Décret tertiaire : quelles obligations pour les bâtiments en 2025 ?
En 2025, le paysage change radicalement pour les bâtiments dédiés aux activités de service. Propriétaires et locataires de surfaces de plus de 1 000 m² sont soumis au décret tertiaire : ils doivent justifier d’objectifs de réduction énergétique précis, mesurables et vérifiables. Si la première échéance collective est fixée à 2030 (-40 %), la nécessité de prouver sa démarche s’impose dès l’an prochain.
Deux voies réglementaires sont possibles. La première consiste à comparer la performance énergétique à une année de référence, librement choisie entre 2010 et 2019. La seconde : atteindre des valeurs absolues fixées par arrêté, selon la typologie du bâtiment concerné. Chaque acteur doit trancher, argumenter, documenter son choix.
Concrètement, cela se traduit par plusieurs exigences :
- Installer un système de gestion technique du bâtiment pour surveiller l’ensemble des usages et détecter les écarts dès qu’ils apparaissent,
- Respecter le décret BACS, qui impose d’équiper les principaux postes énergétiques d’automatismes et de dispositifs de contrôle.
La performance énergétique devient une affaire de long terme, avec une transmission annuelle des données à la plateforme OPERAT portée par l’ADEME. Les sanctions ne se limitent plus à une simple menace : publication du nom des contrevenants, amendes, astreintes. L’équilibre est à trouver entre efficacité énergétique, rénovation, maintien de l’activité et gestion du risque réglementaire. La valorisation des biens immobiliers passe désormais par cette équation exigeante.
Comment déclarer ses Entités Fonctionnelles Assujetties (EFA) et éviter les pièges ?
La déclaration des entités fonctionnelles assujetties (EFA) concentre toute la complexité du dispositif éco énergie tertiaire. Chaque gestionnaire doit s’approprier la plateforme OPERAT de l’ADEME, afin de garantir une remontée fiable de la consommation d’énergie finale et une traçabilité irréprochable des données.
Définir le périmètre d’une EFA n’est pas un détail. Il doit refléter la réalité physique et l’usage réel des bâtiments tertiaires. Un immeuble multi-locataires ? Chaque entreprise peut constituer une EFA distincte si la gestion ou la distribution des compteurs l’exige. Un site industriel mêlant ateliers et bureaux ? Il faut segmenter par usage pertinent. Toute la difficulté consiste à viser la granularité juste, sans basculer dans l’excès de complexité.
Pour minimiser les erreurs et sécuriser la conformité de la déclaration, voici les garde-fous à respecter :
- Veiller à un suivi précis de la consommation d’énergie de chaque EFA grâce à des relevés fiables, des factures ou des systèmes automatisés,
- S’assurer que les EFA coïncident bien avec le cadastre, les baux ou les contrats d’exploitation,
- Compléter avec exactitude l’historique des surfaces et des usages sur OPERAT.
La moindre approximation sur le périmètre peut fausser la notation éco-énergie tertiaire et compliquer la justification en cas de contrôle. Chaque évolution, modification des usages, réaffectation, changement de compteur, doit être consignée avec rigueur. Plutôt que de voir la déclaration comme un passage obligé, mieux vaut l’utiliser comme un levier de pilotage : une donnée énergétique bien exploitée devient un véritable atout pour la performance globale.
Exemples concrets : qui est concerné et comment s’y conformer efficacement
Bureaux, commerces, établissements de santé, hôtels… Tous les bâtiments qui réservent plus de 1 000 m² à des activités tertiaires sont concernés par le décret tertiaire. La taille de l’entreprise ou sa situation géographique ne changent rien à l’affaire. Qu’il s’agisse d’une banque gérant un réseau d’agences ou d’une foncière propriétaire d’un centre commercial, les exigences de réduction de consommation d’énergie sont identiques.
Dans la pratique, les directions immobilières s’organisent, mutualisent les efforts et déploient des solutions adaptées. Les leviers les plus courants incluent :
- La réalisation de travaux de rénovation énergétique ciblés pour améliorer l’isolation ou l’enveloppe du bâtiment,
- L’installation de systèmes automatisés de gestion technique du bâtiment (GTC, GTB),
- Le recours à des dispositifs d’aide comme le fonds chaleur ADEME ou les certificats d’économies d’énergie pour alléger la facture des investissements nécessaires.
À Lyon, une mutuelle a réussi à diminuer ses consommations de 32 % en quatre ans. Au Havre, des bureaux ont atteint les performances attendues en combinant isolation des façades, remplacement des menuiseries et adaptation des usages. Les acteurs publics comptent sur le FEDER pour compléter leur plan de financement, alors que les propriétaires privés signent des contrats de performance énergétique avec des spécialistes du secteur.
Tout tourne autour de la fiabilité de la donnée : mesurer, surveiller, ajuster, justifier. Un point d’attention s’impose : la cohérence entre les surfaces et les usages déclarés, qui conditionne l’accès aux aides ainsi que la crédibilité de la démarche. Élaborer un plan d’amélioration énergétique sur-mesure, adapté à chaque contexte, reste la meilleure façon de transformer la contrainte réglementaire en levier stratégique.
Le secteur tertiaire avance désormais à découvert. Chaque décision prise, chaque kilowattheure économisé, chaque donnée transmise façonne la trajectoire d’un immobilier plus sobre, mieux armé pour affronter l’urgence climatique.
